Requisitos para un inmueble apto crédito

Desde la evaluación crediticia hasta la tasación del inmueble, cuáles son los pasos para saber si una propiedad es apta para un préstamos hipotecario.

Casi el 20% de los actos de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires se realizaron con créditos hipotecarios durante junio, lo que representó un 166% más que en el mismo período del año pasado. La demanda y la oferta de propiedades se está moviendo muy fuerte en todo el país como consecuencia del boom de los créditos. Esto genera, por el lado de aquellos que demandan un inmueble, que los bancos reciban a diario cientos de clientes interesados en comprar su casa o departamento con un préstamo hipotecario. Y, por el otro lado, que los dueños estén ávidos por saber si su propiedad es apta crédito o no.

“¿Usted ya sabe qué inmueble quiere?”, es la primera pregunta que el agente bancario le hace a una persona que va en busca de un préstamos hipotecario. Porque, precisamente, ahí empieza el proceso correspondiente. Es la demanda, y no la oferta, la que hace funcionar el engranaje de la compraventa con crédito.

Lo primero que hace la entidad financiera es evaluar crediticiamente a la persona o personas que están solicitando ese préstamo hipotecario. Se evalúan sus condiciones laborales, los ingresos que tienen por mes y la edad. La edad es muy importante porque determina la vida de la actividad económica de una persona. Si alguien tiene 45 años puede sacar un crédito a 20 años, pero alguien de 55 años no puede a ese plazo porque los años que le restan de actividad son menos. Entonces, ahí se acomodan los plazos según la edad.

Una vez que la evaluación crediticia fue aprobada, entra en juego la propiedad, es decir, la oferta. Lo que el dueño del inmueble debe tener para presentarle al banco o al interesado, antes que la entidad realice la tasación del inmueble, son dos documentos: el título de propiedad y los planos. El título lo puede tener el propietario en su poder o puede solicitarse en el Registro de Propiedad. En cuanto a los planos, estos generalmente los tienen los administradores del consorcio, en caso de que sea un departamento; sino en el Catastro de la Ciudad o Municipio correspondiente.

Ambos documentos –el título de propiedad y los planos correspondientes a ese inmueble- los necesita el banco para comenzar, ahora así, a evaluar si la propiedad es apta para un crédito hipotecario o no. Generalmente, a la hora de comercializar un inmueble, actúa un agente inmobiliario, ya que le facilita mucho todo el trabajo al que quiere vender. Desde los bancos, sacan una copia de ambos documentos, se lo dan al tasador y comienza la valuación del inmueble.

Cómo se evalúa una propiedad

Cuando el interesado en obtener un crédito hipotecario tiene la evaluación crediticia aprobada por el banco y el propietario del inmueble ya le dio una copia del título de propiedad y los planos correspondientes, llega el momento de la tasación y evaluación.

Una tasación no busca determinar sólo el valor del bien –del inmueble- sino también su estado, qué tipo de bien es, sus condiciones y características. Estos son los puntos que conforman técnicamente un informe de tasación que será a partir del cual se determine si una propiedad es apta para crédito hipotecario o no.

  1. Datos técnicos: datos personales del propietario o los propietarios del inmueble, domicilio exacto, circunscripción, sección, manzana y parcela; y el tipo de inmueble, si es una casa, departamento, propiedad horizontal.
  2. Descripción de la propiedad respecto al tipo de construcción: cantidad de metros cuadrados habitables, la calidad de la ubicación, la calidad de la construcción, el año en que se construyó el edificio o la casa, la calidad de mantenimiento, si tiene estacionamiento y las características del mismo (si es cubierto, semicubierto o descubierto). En cada uno de estos puntos, la valuación que se hace es: mala, regular, media, buena, excelente o no hay datos.
  3. Descripción más detallada: cantidad de ambientes y qué son (dormitorios, living, cocina, baños, etc.), si tiene terraza, patio, o jardín, y características adicionales de la unidad: si tiene calefacción o aire acondicionado (si es central, o individual, si hay en todos los ambientes, etc.).
  4. Estado general: Se saca una conclusión sobre el estado general de la unidad que se está evaluando y hay cinco categorías: mala, regular, media, buena o excelente.
  5. Descripción del edificio: se evalúa no sólo la unidad, sino el edificio en el caso que sea un departamento. Esto incluye: cantidad de unidades, el promedio mensual de expensas,  el estado de mantenimiento general de las áreas comunes, si tiene ascensor, la cantidad de pisos, si hay estacionamiento y de qué tipo es. Se evalúa cada punto con las categorías antes mencionada y, además, el tasador da una opinión general respecto al estado de los lugares comunes.
  6. Descripción del terreno: Las dimensiones del terreno donde está el edificio o la casa, la topografía y la forma del terreno, si hay desagües, riesgo de inundación y con qué servicios públicos cuenta (agua, luz, teléfono, gas), se describe si son públicos o privados (las casas o unidades que están dentro de barrios cerrados, por ejemplos, son servicios privados), si está entre medianeras, etc.
  7. Descripción del entorno: Se evalúa el lugar dónde está el edificio o la casa, el barrio (si es urbano, suburbano o rural), se determina el índice de crecimiento del barrio (si es estable o si se está construyendo en la zona), se pone una estimación de los valores de las unidades de la zona (si los valores son decrecientes, estables o crecientes). También se evalúa la oferta y la demanda que hay en esa zona, si es equilibrada o si hay exceso o poca oferta y demanda de inmuebles. Además se calcula el tiempo promedio de comercialización (menos de tres meses, entres 3 y 6 meses, o más de 6 meses) y el rango de los valores de las viviendas de los vecinos a esa propiedad (si están entre un millón y $ 1,5 millones, de $ 1,5 a $ 3 millones, o más de $ 3 millones).
  8. Otros aspectos: Por último, se suele hacer un análisis del nivel socioeconómico del barrio y los factores que pueden impactar positiva o negativamente en la propiedad como si está en una zona con actividad comercial (cerca de centros o calles comerciales), su ubicación respecto del transporte público (cercanía con estaciones de subte, paradas de colectivos o trenes)
  9. Comparación final y tasación: Por último, el tasador evalúa departamentos o unidades parecidas que estén en la zona, hace una breve descripción de cada una de ellas y determina el valor del metro cuadrado. Finalmente, pone el valor de la propiedad que fue a tasar, ese es el valor que el banco tomará como referencia, y se determina si es apto para crédito o no.

Asesoramiento para la realización de la nota: Ricardo Nuñez, gerente de recupero de créditos del Banco Ciudad.

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