Cómo hacer un contrato de alquiler

A la hora de poner en alquiler un inmueble es muy importante tener en claro qué debe incluirse en el contrato que firmarán ambas partes. Las 10 claves.

Cuando se alquila una propiedad, el contrato firmado es el documento legal que le dará a ambas partes la tranquilidad de que todo se cumplirá en tiempo y forma. Por este motivo es importante saber cómo hacer un contrato de alquiler y cuáles son los 10 puntos que no pueden faltar.

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Cómo hacer un contrato de alquiler

Destino

Después de definir quién es el locador y quién es el locatario, el primer punto clave que debe tener el contrato de alquiler es cuál es el uso que tendrá la propiedad. Es decir, el destino de la misma. En este sentido, hay que estipular que el inmueble se destinará exclusivamente para vivienda familiar y aclarar que, bajo ningún motivo se podrá utilizar para fines comerciales u otros ni de manera permanente ni temporaria.

Plazo

Cuando se piensa en cómo hacer un contrato de alquiler el segundo de los aspectos fundamentales es dejar establecido el plazo que durará el mismo. En la Argentina, generalmente, el contrato de alquiler de un inmueble suele ser de dos años. Se debe especificar el día exacto en que el dueño le dará las llaves a quien alquila y también el día en que el locatario se las devolverá al locador una vez que haya abandonado el inmueble.

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Precio

Sin dudas, el precio del alquiler es el punto del contrato del alquiler que más se negocia en el país como consecuencia de la inflación. Mientras que en algunos países el valor mensual del arriendo se mantiene fijo durante el plazo que dura el contrato, en la Argentina el precio suele acomodarse cada, por lo menos, seis meses. El porcentaje del incremento debe dejarse plasmado en el contrato. Hay dos maneras en que se recomienda hacerlo. La primera, y más común, es definir el monto inicial de alquiler y luego estipular un incremento porcentual cada seis meses. Cabe aclarar que siempre hay que dejar en claro las fechas en que comienzan a regir cada uno de los precios.

La segunda opción –que muchas veces es la que prefieren los abogados- es la de determinar el precio completo de alquiler durante los 2 años y en el contrato escribir cuánto se pagará cada uno de los meses. De esta manera no queda, en el contrato, el porcentaje de aumento.

Además es recomendable dejar definida cuál es la fecha máxima para el pago de los alquileres y la multa correspondiente ante su incumplimiento.

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El estado del inmueble

Una de las dudas más comunes al pensar cómo hacer un contrato de alquiler es respecto al estado en que se encuentra la propiedad. En este punto del contrato es muy importante especificar, con el mayor detalle posible, en qué estado de conservación y preservación está cada cosa. Vale aclarar cómo están las paredes y el techo (si están pintados y si éstos deberán dejarse de la misma manera cuando se entregue la propiedad), las aberturas, cerraduras, llaves, vidrios, pisos, revestimientos, instalaciones eléctricas, de agua fría y caliente, la calidad de los artefactos de la cocina, los sanitarios, y los muebles, etc.

Cada detalle cuenta y tanto el locador como el locatario deben recorrer, juntos, el inmueble y anotar todo lo que crean importante. Si la propiedad que se está alquilando está amoblada la descripción del estado de las cosas debe ser, todavía, más detallada. También es necesario dejar establecido si cuando termine la relación contractual el locatario deberá abonarle al locador los gastos para los arreglos necesarios, como así también si deberá entregarlo pintado y en qué condiciones.

Obligaciones

Cuando se firma un contrato de alquiler siempre deben dejarse en claro cuáles son las obligaciones de cada una de las partes. En este punto, hay que definir quién pagará las expensas ordinarias y quién las extraordinarias (esto debe dejarse por escrito en el contrato teniendo en cuenta que las extraordinarias, muchas veces, no se saben de antemano y pueden llegar a representar hasta un 100% del costo de las expensas ordinarias); los impuestos nacionales, provinciales y/o municipales que correspondan, los servicios (agua, luz, gas, etc.); los arreglos dentro del inmueble, etc.

Prohibiciones

Lo que no está permitido hacer en el inmueble también hay que tenerlo en cuenta cuando se avanza en cómo hacer un contrato de alquiler. En este punto se suele definir que está prohibido hacer alteraciones, modificaciones o mejoras en el inmueble sin el consentimiento (por escrito) del dueño; que tampoco se puede sub-alquilar a terceros ni destinarse a otro fin que no sea el de vivienda familiar. Además es recomendable aclarar, por ejemplo, si puede hacerse fuego en el balcón o terraza (para aquellos que tengan la posibilidad de poner una parrilla), ya que suele ser un punto de discusión común en nuestro país que queda resuelto si ya está estipulado en el contrato.

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Garantía propietaria

El punto de la garantía es, quizá, el más importante para el dueño que alquila su propiedad. En este sentido lo más recomendable es contar con el asesoramiento de un abogado o escribano quien pueda certificar que la garantía que se está entregando cumple con todas las condiciones legales. Las personas o inmuebles presentados como garantía son los que, finalmente, quedan como codeudores solidarios, fiadores y principales pagadores en caso de que el locatario no cumpla con alguno de los puntos del contrato, sobre todo el que tiene que ver con los pagos.

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Acciones por incumplimiento

Otro artículo en el que el asesoramiento legal es muy importante es el que respecta a qué se puede hacer (y cómo) en caso de que el locatario incumpla alguno de los puntos del contrato. En este sentido conviene dejar escrito qué acciones pueden determinar el inmediato desalojo de la propiedad. Muchas veces suele dejarse en claro que ante la falta de pago de dos meses consecutivos de alquiler o de los servicios el locador tiene derecho, previo a los trámites establecidos por la ley civil y comercial, considerar rescindido el contrato de locación y pedir el desalojo inmediato del inmueble. Por supuesto que la recomendación es, siempre, tratar de llegar a un acuerdo antes de llegar a esta situación límite de incumplimiento y desalojo.

Monto y usos del depósito

Cuando se firma el contrato de alquiler siempre conviene establecer un punto sobre el monto y el uso que se le dará al depósito por garantía que pagará el nuevo inquilino. El depósito, en términos generales, se utilizará para hacer los arreglos necesarios una vez que el locatario haya abandonado la propiedad. Este punto, muchas veces, genera discrepancia entre ambas partes por eso es tan importante el punto cuatro (el del estado del inmueble). Además de determinar cuánto es que pagará el locatario como depósito, también debe establecerse cuánto tiempo podrá quedarse con ese dinero el dueño del inmueble una vez que la propiedad haya sido devuelta.

Asesoramiento por profesionales

Las consultas respecto de cómo hacer un contrato de alquiler son recurrentes. Si bien en este artículo compartimos algunos de los aspectos claves a tener en cuenta, la principal recomendación es que el contrato sea realizado por los profesionales pertinentes, quienes conocen con precisión qué y cómo debe estar redactado. Para tal fin están los corredores inmobiliarios, los abogados y las escribanías, quienes con mayor conocimiento podrán asesorar en la correcta redacción de contrato legal entre un locador y un locatario.

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