Consejos para comprar un terreno

Cuáles son los puntos importantes a tener en cuenta a la hora de elegir un terreno. Por qué es importante analizar cada uno de estos ítems.

Existen varios puntos importantes a tener en cuenta para elegir un terreno. Primero se debe conocer cuál será el destino, ya que existen terrenos en barrios privados, country, barrios abiertos, loteos, lotes para construcción, y en cada caso hay puntos que prevalecerán sobre otros. Sin embargo, en todos los casos hay similitudes, donde el más importante es, sin dudas, la ubicación. Estar cerca de rutas de acceso, medios de transportes, centros comerciales, colegios y clubes hacen la diferencia a la hora de elegir.

Otro punto muy importante a la hora de elegir correctamente un terreno es saber si el mismo cuenta con los servicios básicos, como energía eléctrica, gas y agua potable.

En cuanto a lo que se puede edificar en un lote, es importante conocer los puntos técnicos constructivos; la superficie cubierta total edificable en el terreno, que está regulado por el FOT (factor de ocupación total) y el porcentaje de la superficie del terreno que se puede ocupar, que está delimitado por el FOS (factor de ocupación del suelo).  Este punto es muy importante porque las normas y reglamentos de cada barrio cerrado o cada country –cuando no están regulados a nivel municipal- determinan la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir y cuáles deben dejarse sin edificar. En algunos countries, por ejemplo, hay que dejar varios metros a los costados de las propiedades, mientras que en otros hay que dejar un espacio libre si el terreno da a un lago o laguna. Es clave conocer estas condiciones antes de comprar el terreno.

La compra de un terreno no debe hacerse de un día para el otro. Es una decisión que debe tomarse con calma y hay que tomar en cuenta muchas variables. Además de las enumeradas, la económica es muy importante. Y no sólo hay que considerar el valor al que se comprará el terreno, sino también cuál es el gasto mensual que éste generará. En términos generales habría que cuantificar tres valores o cuatro si está dentro de un barrio cerrado o country. El primero a tener en cuenta es el impuesto inmobiliario de la provincia donde se encuentre el terreno. El segundo es el del municipio. El tercero de ellos –para esto es recomendable contar con el asesoramiento de un contador- es el incremento que tendrá el propietario en sus Bienes Personales, lo cual traerá como consecuencia el probable pago (anual o mensual) del Impuesto a los Bienes Personales. El cuarto valor que hay que considerar es el de las expensas, que es sin dudas el que podría marcar la mayor diferencia a la hora de elegir un terreno. No es lo mismo comprar un terreno en un barrio cerrado de pocas casas, sin espacios comunes que hacerlo en un country que cuenta con canchas de tenis, fútbol, polo. Algunos hasta tienen un supermercado adentro.

Por el lado jurídico, antes de concretar la compra del terreno, se debe corroborar la situación legal del mismo, para lo cual hay que solicitar ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda, un informe de dominio para verificar la titularidad (quienes son los dueños) y si el bien posee registro de dominio, o pesa sobre el algún gravamen (embargo) y/o derecho real (hipoteca, usufructo, etc).

También es muy importante pedir el informe de inhibición de los propietarios para corroborar que los mismos no se encuentran inhibidos para disponer de sus bienes. A su vez, es recomendable solicitar un libre de deuda de impuesto municipal y provincial para no tener impedimentos al momento de concretar la compra.

Claves para elegir un terreno

  1. Ubicación: cercanía o no de rutas de acceso, medios de transportes, centros comerciales, colegios y clubes.

  2. Servicios básicos: si cuenta con energía eléctrica, gas y agua potable.

  3. Aspectos constructivos: la superficie cubierta total edificable en el terreno (regulado por el FOT) y el porcentaje que se puede ocupar (delimitado por el FOS).

  4. Costos mensuales: El valor de los impuestos y, si corresponde, de las expensas.

  5. Situación legal: informe de dominio, de inhibición de los propietarios y libre deuda.

Asesoramiento para la nota: Hernán Perrone, corredor inmobiliario, Broker de RE/MAX PARQUE.

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