Contrato de Copropiedad: qué es y cómo usarlo

Cómo es el reglamento donde están declarados los derechos y obligaciones de cada unidad funcional en un edificio, country o barrio cerrado. Los puntos más importantes de este contrato.

El reglamento de Copropiedad y Administración es la escritura pública que encuadra a un edificio en la ley 13.512. Es un contrato de adhesión donde se declaran los derechos y obligaciones que acompañan a la compra de una unidad funcional y a las que tienen que atenerse los compradores del complejo de viviendas. El contrato señala las unidades funcionales, los metrajes, los porcentuales de los que es responsable cada uno, los bienes propios y los comunes, y los derechos y obligaciones de cada uno de los titulares del dominio. Se redacta por escritura pública, a los fines de una división jurídica, tanto sea de un edificio, un condominio o un country. En todos los casos, debe quedar inscripto en el registro inmobiliario de la municipalidad o Gobierno correspondiente.

Este reglamento se usa en unidades del tipo departamentos horizontales. En el caso de la Provincia de Bs. As. también es muy usual utilizarlo tanto en barrios cerrados, countries y condominios. Todos aquellos emprendimientos que tienen espacios comunes como amenities, espacios de tránsito, ascensores, pasillos, etc. Es importante que cada propietario tenga conocimiento del reglamento para tener una mejor convivencia con sus vecinos.

El propietario tiene derecho a solicitar una copia del reglamento que va a regir la convivencia de todo el edificio, country o condominio. Generalmente se firma en conjunto cuando adquieren la unidad funcional. Este reglamento se lo pueden solicitar al escribano o la inmobiliaria al momento de adquirir la vivienda. En el caso de ya estar viviendo en ella, la firma que administra el edificio es quien debería tener una copia del contrato de copropiedad.

Principales puntos

Los puntos que componen el reglamento van a depender de si es un edificio, barrio cerrado o country. Si tiene instalaciones deportivas o sus amenities. Se adapta según las características de cada barrio. En términos generales, mantiene lo que son las obligaciones que tienen que cumplir los vecinos respecto al mantenimiento de espacios comunes, la presencia o no de mascotas, los horarios de utilización de amenities si los tienen, regímenes de visitas, la velocidad que se puede transitar dentro del barrio, quiénes pueden utilizar los amenities y quien no, ingresos y egresos. Además, determina cuáles son los órganos de gobierno del consorcio de propietarios, clases y forma de convocar las asambleas.

Detalles

Para tener una idea más detallada de los items que contiene un reglamento de copropiedad, vale la pena repasar algunos de sus artículos.

El artículo 1ero dice: “ A los efectos del régimen de la ley 13.512 quedará constituido el consorcio, que se denominará Consorcio de Propietarios… (Edificio calle… N°…, localidad), constituyendo domicilio en…, representado por el Administrador, e integrado con la correspondiente proporción sobre las partes comunes del inmueble general, por los titulares del dominio exclusivo de los sectores que se determinan, según respectivas escrituras que acrediten el dominio”. En este punto, queda explicitado cuál es el inmueble sobre el que regirá este contrato de copropiedad, haciendo referencia al consorcio.

El artículo 2, por su parte, habla de la “Propiedad Exclusiva”, y allí quedan determinadas las unidades funcionales y sus respectivos metros. Artículo 2: “El edificio…, según plano que se anexa y cuyas especificaciones son parte integrante de este instrumento, ofrece la siguiente división, destinada a propiedad exclusiva, con su respectiva proporción de valores: 2.1. Valor total del Edificio… 100 %; 2.1.1 Unidad Nº… ubicada en…, con superficie de… m2 el … %; 2.1.2 Unidad Nº… ubicada en…, con superficie de… m2 el… %; 2.1.3 Unidad Nº… ubicada en…, con superficie de… m2 e … %…” y prosigue con la cantidad de unidades que tenga el inmueble. Esto es lo que hace que el monto de las expensas que paga cada propietario, tanto las ordinarias como las extraordinarias, sean generalmente diferentes, ya que está sujeto a la cantidad de metros de cada departamento.

Partes Comunes” es el título de la tercer sección del reglamento, donde en los artículos del 3 al 6, se establecen cuáles son los bienes de uso común (con sus superficies totales), como también las condiciones de uso de cada uno de ellos, y las cosas materiales que forman parte del inventario.

El apartado cuatro, “Destino de las partes del edificio”, explicita aún más los destinos que tendrán las diferentes partes del edificio. El artículo 8, que también forma parte de esta sección, deja en claro cómo se podrán hacer los cambios en cuanto a estos espacios. “La calidad de la ocupación asignada a las distintas partes del inmueble, como también la proporción establecida para las unidades de propiedad exclusiva en consideración al todo, podrán modificarse por unanimidad. Cualesquiera sean los contratos que los propietarios de los departamentos celebren con terceros respecto de su unidad de propiedad exclusiva, no variará la responsabilidad del titular del dominio, ante el Consorcio”.

El punto número cinco del contrato especifica las “Cargas Comunes” de las que tendrán que hacerse cargo los propietarios, por medio de las expensas. Están incluídos los gastos de administración, impuestos y tasas, reparación y conservación de partes y espacios comunes, primas de seguro, etc.

El artículo 13, dentro de la sección de “Asambleas del consorcio”, explica que “Los copropietarios, para sus deliberaciones y decisiones, celebrarán asambleas ordinarias y extraordinarias, a cuyos efectos deberán acreditar la calidad (condición) de titular actual de dominio de las unidades de propiedad privada, mediante la presentación en el acta de la Asamblea, del testimonio del título de propiedad respectivo o documento fehaciente”. En este apartado se deja en claro cómo es el procedimiento para las asambleas en cuenta a las citaciones y el lugar, las reglas, los quórum necesarios, etc.

Por último, están las secciones “Cláusulas Especiales”, “Certificaciones” y “Jurisdicción y Domicilio Especial”, que incluye aspectos más legales respecto del consorcio y sus funciones.

Asesoramiento: Tamara Alarcon, encargada comercial de Mazzei Propiedades.

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