El mercado de oficinas premium sigue firme

El índice de vacancia está en niveles casi históricos y hay más de 750 mil metros cuadrados de oficinas en construcción y en proyectos. Cuánto está el metro cuadrado en cada zona.

Así como la cantidad de escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires sigue en plena recuperación, de la mano fundamentalmente del boom de los créditos hipotecarios, el mercado de oficinas premium está viviendo una realidad muy similar. Y esto se debe, en gran parte, a la recuperación económica, según el último informe de Cushman & Wakefield: “En el plano económico, los indicadores muestran variaciones positivas en términos interanuales, lo que indica que la economía ha entrado en una etapa de expansión, aunque todavía se sitúa en niveles moderados. En el primer semestre de 2017, el PBI creció 2,7% interanual y se espera continúe en esta línea durante la segunda parte del año. La inflación desciende, aunque el ritmo de desaceleración es menor al inicialmente previsto. El acumulado anual es del 25,1%, cifra que se sitúa aún muy por encima de las metas del BCRA para 2017 (entre 12% y 17%)”.

En este contexto, el análisis realizado por Cushman & Wakefield sobre el mercado de oficinas en Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires demuestra una mejora en el tercer trimestre de 2017 respecto del mismo período del año pasado. Entre julio y septiembre de este año, “la demanda de superficie premium continuó tomando impulso como resultado de la aceleración de la toma de superficie, frente a la reducida disponibilidad de la misma. Esto se refleja en el volumen de actividad del mercado que alcanzó los 55.300 m2, mientras que la absorción neta cerró en 41.600 m2”, explica el estudio.

El submercado con mayor movimiento fue el de Catalinas – Plaza Roma, ya que se tomaron 40.000 m2, aunque cabe destacar que esto incluye la entrega de la recientemente inaugurada Torre Banco Macro, que supuso la incorporación de 36.400 m2 en el mercado. La segunda zona con mayor movimiento fue la de Puerto Madero, con un acumulando de 17.900 m2 alquilados durante los primeros nueve meses del año, superficie que en gran parte corresponde a la ocupación del nuevo edificio Madero Riverside.

A partir de la incorporación en el mercado de oficinas Clase A de estos dos nuevos edificios –que hacen que el inventario haya alcanzando 1.190.840 m2- el informe asegura que “como resultado de la buena ocupación de ambos, la vacancia continúa con su tendencia a la baja retrocediendo hasta el 3,6%, muy cerca de su mínimo histórico. Por submercados, destaca la actividad del corredor Libertador GBA que en el tercer trimestre redujo su vacancia de 3,1% a 0% y Puerto Madero donde la vacancia descendió 2,5 puntos porcentuales respecto del trimestre anterior”. En este sentido, Corredor Panamericana (5,9%), Puerto Madero (5,6%) y la zona del Microcentro (4,9%), son los tres submercados que han quedado por encima del promedio en términos de vacancia.

Construcción en camino

Entre las 10 zonas relevadas por Cushman & Wakefield se están construyendo casi 365.000 metros cuadrados de oficinas premium. El 68,5% se ubica en el área norte, mientras que el restante 31,5% que está en construcción se está edificando en el CBD.

El mayor crecimiento en cantidad de oficinas Clase A se verá, en el corto plazo, en el Nodo Panamericana – General Paz, donde se están construyendo 76.250 m2 (20% del total). La otra zona que verá un fuerte cambio será el corredor Libertador, donde se están construyendo 62.000 m2 en Ciudad de Buenos Aires y 51.690 m2 en GBA. La suma de todos estos proyectos sobre la Av. Libertador implica el 32% del total. El corredor Panamericana (59.450 m2), Catalinas – Plaza Roma (43.020m2) y el Centro Sur (35.000), completan el ranking de las cinco zonas con mayor construcción de este tipo de emprendimientos.

Además, cabe destacar los proyectos que aún están en carpeta, que sumarían un total de 398.410 m2 en el mercado de oficinas preimum. El Nodo Panamericana – General Paz nuevamente es la más relevante, con 76.000 m2 en proyectos, seguido por Libertador GBA (74.830 m2), Catalinas – Plaza Roma (71.900 m2), Corredor Panamericana (65.880 m2) y Libertador CABA (60.000 m2). Además, habría que sumarle otros 30.000 m2 en Puerto Madero y casi 20.000 m2 en el Centro Sur de la Ciudad.

Precios según la zona

El relevamiento realizado por Cushman & Wakefield determina que el precio promedio por mes por metro cuadrado en las oficinas Clase A entre Gran Buenos Aires y la Ciudad está en u$s 29,3. Sin embargo, hay más de u$s 2,5 entre el promedio del metro cuadrado en el área CBD (u$s 30,6) y lo que no es CBD (u$s 28).

El metro cuadrado más caro en oficinas premium está en Catalinas – Plaza Roma, con un promedio de u$s 36; seguido por los u$s 33 de Puerto Madero; los u$s 30 de Retiro – Plaza San Martín y Libertador GBA; y los u$s 28 de las oficinas ubicas en la Avenida 9 de Julio, en el Nodo Panamericana – General Paz y en la Av. Libertador en la Ciudad de Buenos Aires. Por su parte, las zonas más económicas para alquilar oficinas de esta calidad son el Corredor Panamericana y el Microcentro, donde el metro cuadrado por mes promedia los u$s 26.

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