Ley de alquileres: lo que podría cambiar

Cuáles son las modificaciones que podrían haber cuando se realiza un contrato de alquiler de una propiedad entre particulares. Los posibles impactos para los dueños y los inquilinos. Todo lo que tenés que saber.

La ley de alquileres está generando mucho debate. Como toda modificación a una ley existente, genera tensiones entre las partes interesadas. Por un lado están los representantes de las inmobiliarias y los dueños de las propiedades, y por el otro lado están quienes representan a los inquilinos.

La ley de alquileres plantea cinco cambios básicos, que son los siguientes:

1 – Vigencia

Los actuales contratos de alquileres suelen realizarse por un período máximo de dos años, mientras que la propuesta de ley de alquileres lo eleva a tres años. El artículo 5 de la nueva ley establece lo siguiente: “El contrato de locación de inmueble, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años en locaciones destinadas a viviendas y de dos años para cualquier otro destino”.

2 – Garantía

Actualmente, la garantía que se le solicita al inquilino es de una propiedad, que en general sea del mismo lugar que donde se está alquilando. Incluso, las más pedidas son las garantías de un departamento o una casa en Capital Federal. La ley plantea nuevos instrumentos como garantía, que podrían ser desde los seguros de caución hasta los recibos de sueldo.

3 – Registro del contrato ante la AFIP

Este fue el primer paso que se hizo respecto al tema alquileres. Fue hace varios meses. Actualmente, los contratos de alquiler no se suelen registrar en la AFIP, y aquellos que sí se registran –que le permiten al inquilino deducir el pago del alquiler del impuesto a las ganancias y el propietario debe entregarle una factura, por lo que, por lo menos, debe ser monotributista- ese costo se le suele trasladar directamente al inquilino. La nueva ley de alquileres plantea que el registro ante la AFIP debe ser obligatorio y sin costo para el inquilino.

4 – Costos inmobiliarios

Este es quizá el punto más discutido de la nueva ley de alquileres. Hasta la fecha, las inmobiliarias cobran entre uno y dos meses de alquiler por su servicio. Este valor lo paga, en un 100% el inquilino. Es decir que una persona que está por alquilar una propiedad suele pagar cuatro meses de alquiler antes de entrar a la propiedad: dos como comisión de la inmobiliaria, uno como garantía y otro como adelanto del primer mes.

La nueva ley de alquileres establecería que la comisión de las inmobiliarias es de tan sólo un mes y que debe ser pagada por el propietario.

5 – Actualización de precios

En un país con inflación como la Argentina –que terminará con una suba de precios cercana al 45% en 2018- la actualización de precios es un tema central. Actualmente, los alquileres no se rigen por ninguna norma y cada propietario negocia con su inquilino cómo serán los aumentos durante los dos años que dura el contrato de alquiler. En general, se podría decir que se actualizan cada seis meses entre un 15% y un 20%. La nueva ley de alquileres plantea una combinación sobre un promedio del IPC (Índice de Precios al Consumidor, es decir la inflación oficial) y el aumento de los salarios.

Ley de alquileres, el debate

Actualmente, según la Federación de Inquilinos Nacional, en el país hay casi 8.000.000 de inquilinos. Su presidente, Gervasio Muñoz, manifestó que están “muy conformes” con el tratamiento de la nueva ley de alquileres porque “es fundamental que el Congreso la vote para regular el mercado y el precio de los alquileres, que está ahogando a los inquilinos, antes de diciembre”.

Del otro lado, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, asegura que con la nueva ley de alquileres “perdemos todos”, que los contratos “deberían ajustarse por UVA”, que los únicos que ganan con las garantías son los bancos porque “serán carísimas para los inquilinos e insuficientes para los propietarios” y está en contra de que las comisiones las paguen los propietarios. “Con este proyecto, así como está, perdemos todos: inquilinos, propietarios e inmobiliarios”.

Y, como parte de este mercado, el presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, también se opuso a la nueva ley de alquileres: “Esto es matar a la gallina de los huevos de oro. Estamos con la rentabilidad más baja de la historia, con apenas 3%, con el precio en dólares de los inmuebles que se mantiene o sube y los alquileres no acompañan. Se van a retirar inmuebles de la oferta”, advirtió Abatti.

Ya con las cartas sobre la mesa, la decisión está en manos de los legisladores.

Ver: Cómo hacer un contrato de alquiler

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