Mercado inmobiliario AMBA: los alquileres suben y se dolarizan y bajan los precios de venta

La rentabilidad de propiedad del AMBA aumentó por tercer trimestre consecutivo, beneficiando a los inversionistas en ladrillos. Los precios de alquiler aumentaron 5,2% en dólares mientras que el costo de los departamentos para la compra bajó 2,3% interanual.

30 de septiembre 2020 

Según el informe de Mercado Libre que analiza los precios, la rentabilidad y oferta-demanda del mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), las rentabilidades brutas anuales promediaron el 2,7% en el tercer trimestre de 2020, continuando la tendencia del trimestre anterior. Esto es el resultado de la caída de los precios de venta y el aumento de los valores de alquiler.

 

informe real state

Alquiler

En los últimos años, los precios de alquileres de departamentos en moneda constante se encontraban en baja debido a que sus aumentos estaban, en promedio, por debajo de la inflación. Sin embargo, ese escenario cambió en 2020, detectando aumentos desde el primer semestre que alcanzaron su máximo en los últimos tres meses. En Zona Norte del Gran Buenos Aires, los valores en dólares de departamentos aumentaron 6,8%, mientras que en Zona Oeste crecieron un 6% y en Zona Sur, 4,5%. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), la suba fue más moderada alcanzando un 3,6%. Si bien el mercado inmobiliario se maneja históricamente con precios de referencia en dólares para operaciones de compra-venta, esto no había sido así hasta ahora para los alquileres. En la actualidad, 1 de cada 5 departamentos publicados en Mercado Libre está expresado en dólares, un 25% más que el año pasado.

Si analizamos el mercado en pesos, se observa el mismo fenómeno. En AMBA, se registró un aumento interanual del 45,2% en alquiler de departamentos. Este porcentaje es muy superior a 2018 y 2019, donde el precio se incrementó 29,5% y 36,7% respectivamente, según datos de Mercado Libre. Llevando este fenómeno a resultados más concretos, un departamento de dos ambientes en Palermo, por ejemplo, a comienzos de 2017 costaba mensualmente $10.419 y hoy vale $30.249. 

Este fenómeno sucede por varios motivos. Por un lado, los cambios regulatorios recientes en este mercado alientan a aumentar el precio previendo la inflación anual, trasladándose a precios al inicio del contrato. Al mismo tiempo, en el mercado se observa un desequilibrio entre la oferta y la demanda: existe un mercado de compra-venta donde hay mucha gente dispuesta a vender y poca gente que quiere comprar, y un mercado de alquiler completamente opuesto, con muchos usuarios queriendo alquilar y muy pocas opciones de hacerlo. 

La oferta de alquiler ronda el 9% del total de propiedades ofrecidas, el punto más bajo desde 2017. Así, mientras se acumulan las góndolas de publicaciones para la venta, las de alquileres generan un alto interés: un aviso de vivienda en alquiler en AMBA es visitado, en promedio, 544 veces antes de darse de baja en períodos de tiempo cada vez más cortos. 

Venta

En cuanto al mercado de ventas, continúa con la tendencia de precios a la baja: en el AMBA cayó 2,3% y en CABA 4,2% en el tercer trimestre. 

Precios promedio de departamentos 

  1. CABA → USD/m2 2.430
  2. Zona Norte de BGA→USD/m2 2.150
  3. Zona Sur de GBA→ USD/m2 1.778 
  4. Zona Oeste de GBA → USD/m2 1.654. 

Si analizamos los barrios y los precios por metro cuadrado de departamentos, el ranking es liderado por Puerto Madero con un valor de USD/m2 5.876, seguido por Palermo USD/m2 3.359 y Belgrano USD/m2 3.267. En el Gran Buenos Aires los precios más elevados son en Zona Norte: Vicente López USD/m2 3.265, San Isidro USD/m2 2.982 y Tigre USD/m2 2.624. 

Los precios de las casas tienden a subir en Zona Norte y Oeste como consecuencia de los cambios en las preferencias de consumo tras la extensión de la cuarentena

Junto con la Universidad de San Andrés, Mercado Libre confeccionó el mapa de tendencias de precios de venta de casas, donde se identifican zonas con una tendencia de precios al alza o a la baja. Las zona Oeste, en términos agregados, es donde se concentra la mayor parte de los municipios con tendencia alcista. Por otro lado, en lo que refiere a departamentos, si bien los precios tienden a la baja en casi todo el AMBA, Esteban Echeverría es el único municipio donde se registra una tendencia a la suba de precios en el corto plazo. 

Rentabilidad

La rentabilidad del tercer trimestre fue de 2,7% en AMBA, subiendo lentamente por tercer trimestre consecutivo después de más de dos años de caída. En el último trimestre, Zona Norte arroja una rentabilidad promedio del 2,8%, Zona Oeste del 2,7% y Zona Sur 2,5%. 

“Este año ha sido muy particular, y en el tercer trimestre se comienzan a afianzar algunas tendencias que anticipamos en el anterior.  Los impactos de la pandemia, los cambios regulatorios y las necesidades cambiantes de la oferta son analizados en tiempo real por nuestra plataforma, agregando valor tanto a los profesionales inmobiliarios como a los compradores, vendedores e inquilinos”, comentó Juan Manuel Carretero, Gerente Comercial de Vehículos, Inmuebles y Servicios de Mercado Libre.  “Además, sumamos a la Universidad de San Andrés para analizar la información que generamos en la plataforma.  Periódicamente difundiremos reportes que actualicen las principales tendencias del mercado inmobiliario”, agregó. 

Todos los cuadros dinámicos disponibles aquí.

 

Podés seguir leyendo:

¿Todavía no te registraste en Mercado Libre? Quiero registrarme