Mercado inmobiliario argentino: qué pasará hasta fin de año

Uno de los sectores que más venía creciendo se desaceleró como consecuencia de la devaluación y las altas tasas. Cómo seguirá el mercado inmobiliario en los próximos meses. Cinco puntos a tener en cuenta.

El mercado inmobiliario argentino está atravesando una tormenta, tal como lo está la economía y la mayoría de los sectores productivos. Muy lejos parecen haber quedado las buenas noticias y los números positivos que se registraron durante 2017 y algunos meses de este año. La devaluación del peso que comenzó con mucha fuerza desde abril, e hizo que en seis meses el tipo de cambio subiera más de un 50%, cambió la realidad de muchas industrias. Una de las que más sintió el sacudón económico y financiero fue el inmobiliario y el de la construcción.

La inestabilidad macroeconómica frenó el crecimiento del mercado inmobiliario argentino. Si bien en el acumulado del primer semestre en cuanto a la cantidad de actos de compraventa de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires el dato del sector es positivo – tuvo un incremento del 23% respecto a los primeros seis meses de 2017-, en junio cayó luego de 22 meses consecutivos de crecimiento cuando se hace la comparación interanual.

Además, cuando se miran los últimos datos de la actividad de la construcción publicados por el INDEC, la tendencia también es a una fuerte desaceleración. Aunque en mayo la actividad creció un 5,8% respecto al mismo mes del año anterior, éste fue el peor registro desde marzo de 2017. En abril venía de un crecimiento interanual del 14%.

En este contexto la incertidumbre es la que domina a los constructores y desarrolladores, quienes están preocupados por el futuro de la actividad. También lo estás las inmobiliarias y, con ellas, los propietarios que quieren vender y los interesados en comprar. Conocé cuáles son los cinco puntos a tener en cuenta en el mercado inmobiliario argentino hasta fin de año.

1 – El impacto de las altas tasas de interés

Las altas tasas generan dos efectos negativos para el mercado inmobiliario argentino. Por un lado, los empresarios prefieren, en muchos casos, invertir gran parte de su dinero en alguno de los instrumentos financieros que pueden rendir por encima del 45% anual. Con una inflación proyectada para este año del 30%, es una ganancia más que interesante. Por este motivo las inversiones financieras son la gran vedette del momento. Algunos proyectos que estaban en carpeta vuelven a los cajones esperando un mejor momento.

Por otro lado, las altas tasas impactaron de lleno en los créditos hipotecarios UVA, que habían sido los principales responsables de la recuperación del sector. “En junio, las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron 761 casos, un 25% menos que las registradas un año antes, y también descendieron un 52,7% respecto a mayo de este año. Representaron el 16,6% del total de los actos, frente al 19,6% de un año antes. La caída es más abrupta si se compara con mayo: más del 65% en apenas dos meses”, indicó el colegio de escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Ver también: “Cómo impacta la suba del dólar en el crédito hipotecario”.

El mercado inmobiliario argentino no espera que esta situación se revierta hasta fin de año, porque con la suba del dólar se necesitan muchos más pesos para adquirir la misma propiedad, por lo que las familias deben tener ingresos mayores. Cabe recordar que los créditos UVA actualizan las cuotas que se pagan mes a mes en base a la inflación (este año según el Gobierno sería del 15%, pero los pronósticos ya la estiman en torno al 30%). Para tener como referencia, mientras que en diciembre se podían ganar $ 22.750 para solicitar un crédito hipotecario en el Banco Nación, en junio ya se necesitaban por lo menos $ 28.000, casi un 24% más.

2 – Los precios en el mercado inmobiliario argentino se desaceleran

Según el último informe de Mercado Libre Inmuebles, en el primer semestre del año el valor de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires aumentó un 3,6% en dólares, cuando en la comparación entre junio de 2018 y de 2017 la suba total alcanzó el 13,6%. (Ver nota) Esto demuestra que si bien los precios siguen subiendo, éstos sufrieron una gran desaceleración.

Los principales jugadores del mercado inmobiliario argentino creen que esta tendencia de una menor suba en los precios de las propiedades se mantendrá hasta fin de año como consecuencia de un desfasaje entre la oferta y la demanda. Mientras que la cantidad de inmuebles a la venta se mantiene estable, hay una menor demanda como consecuencia de la devaluación –ya que se necesitan más pesos-, la incertidumbre del futuro y, como se explicó, por la menor cantidad de créditos hipotecarios UVAs.

3 – Costos de construcción a la baja

Quizá lo único que los desarrolladores y constructores rescataron de la devaluación es que el costo final de construcción bajó un poco, entre un 10% y un 15% por metro cuadrado. “Por la devaluación y porque la suba de precios no acompañó de la misma manera, es que se produjo esta caída en el precio final de la construcción. El hormigón, hierro y aluminio tienen precios dolarizados, y estos representan el 30% del costo total de la obra. Entonces, la devaluación del 50% que hubo no se trasladó por completo a los precios”, explicó Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca. Quien agregó: “Si bien la devaluación baja el costo de la construcción, tuvo un efecto negativo porque los consumidores que podían tomar créditos hipotecarios se frenan por la incertidumbre. La suba del dólar golpea a clase media, porque se mantienen los precios de la propiedad en dólares y pueden comprar menos dólares. La casa les va quedando más lejos”.

4 – Mejor negociación con dólares en la mano

Ante una oferta de inmuebles que se mantiene una demanda que baja, los que tienen más y mejores posibilidades para negociar son aquellos que están interesados en adquirir una propiedad y ya tienen los dólares necesarios para hacerlo. Hoy, el mayor poder de negociación lo tienen los compradores que tienen dólares. Según algunas inmobiliarias consultadas se pueden conseguir precios finales de entre un 8% a un 10% menos, aunque lo recomendable es comenzar la negociación ofreciendo entre un 15% y un 18% menos para luego acordar. En este aspecto es clave la paciencia a la hora de ofertar, ya que el vendedor quizá tarde un tiempo más en responder especulando en que puede conseguir una mejor oferta.

5 – La aparición del dólar ladrillo

En la Argentina estamos acostumbrados a la aparición de “nuevos dólares”. Hace un tiempo tuvimos el “dólar blue” y el “dólar turista”, algunos sectores hablan del “dólar de exportación” y ahora apareció uno nuevo, conocido como “dólar ladrillo”.

Al dólar ladrillo se lo conoce porque se utiliza como una referencia para realizar transacciones inmobiliarias. Como los tiempos para concretar una operación en el mercado inmobiliario argentino pueden ser muy largos –de varios meses- en un contexto en que el tipo de cambio puede sufrir grandes vaivenes, el dólar ladrillo consigue cierta tranquilidad entre la parte compradora y la vendedora.

El dólar ladrillo es una cotización del peso que definen ambas partes. En general es un promedio entre la cotización del dólar el día que se firma el acto de compraventa con el dólar del día en que se firma el boleto o se señó el inmueble. Para dar un ejemplo. Si el título de propiedad se firmó con un dólar a $ 29,50 pero el boleto se acordó un mes y medio antes con una cotización de $27,4, el tipo de cambio que definen ambas partes puede rondar los $ 28,45. De esta manera, el comprador puede estar un poco más aliviado ante una abrupta suba del peso y el vendedor tranquilo de que la operación no se caerá.

El mercado inmobiliario argentino está en esta tormenta que se inició con la devaluación del peso y se ve potenciada con una inflación generalizada que rondará el 30%. Es en este contexto que las altas tasas de interés golpean de lleno a los interesados en comprar una propiedad, que esta menor demanda desaceleró la suba de precios pero potenció el poder de negociación de los que ya tienen los dólares, que la inflación bajó el costo final de las obras y que el “dólar ladrillo” empezó a ganar protagonismo. Estas son los cinco puntos a los que hay que estar atentos en el mercado inmobiliario argentino.

 

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