Alquilar o comprar con un crédito hipotecario, ¿Qué conviene?

Los créditos UVA, actualizables por inflación, abren un nuevo abanico de posibilidades para los interesados en cumplir el sueño de la casa propia.

Recurrir a un crédito hipotecario para comprar la vivienda es la práctica más habitual en la mayoría de los países del mundo. En Argentina resulta toda una novedad ya que desde fines del 2001 no se contaba con una real oferta de créditos por parte de la banca para quien pretendiera acceder con un ingreso medio. Ahora, a partir de la nueva oferta de hipotecas, dentro de las que están las actualizables por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), hay amplias y variadas opciones para dejar de alquilar y comprar una vivienda propia.

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Lo que caracteriza a los créditos UVA es lo singular del sistema en sí. Es similar al que se aplica en Chile con éxito desde hace aproximadamente 40 años, ya que el monto del préstamo otorgado en pesos se transforma a una unidad de cuenta, en este caso la UVA. Esta unidad, que es la milésima parte del costo de construcción de un metro cuadrado al 31/03/2016, evoluciona de acuerdo a la inflación siendo informada su cotización diariamente por el Banco Central de la República. Es decir que, si por ejemplo se otorga un préstamo el día 24/04/2017 de $ 1.200.000 ese monto será el equivalente a 65.288,36 UVAs, que surge de dividir el capital del crédito por la cotización de ese día del BCRA (en este caso planteado, un dólar a $ 18,38 por UVA).

De esta manera, la actualización del capital del préstamo abre un canal viable para que el crédito hipotecario comience a alinearse con el ingreso y pueda aparecer como una  alternativa al alquiler.

Por caso, tomando el valor de venta promedio de la Ciudad de Buenos Aires para un departamento de dos ambientes usados de 45 m2, de características estándar en CABA, la cuota inicial del crédito resultaría un 17 % inferior al valor del alquiler que debería pagarse hoy en el mercado para alquilar esa misma propiedad.

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Ahora bien, la particularidad de estas líneas de hipotecas en UVAs que permite reducir cuota inicial y calificar con un ingreso menor, provoca también el ajuste de capital y el pago creciente de las cuotas futuras. Pero, como es sabido, los contratos de alquileres también se actualizan y en general se están firmando con un porcentaje que va del 25% al 30% a partir del segundo año.

Considerando ese aumento del alquiler y comparándolo con una actualización de la cuota del crédito del 1,75% mensual constante a lo largo del primer año y del 1,25% mensual para el segundo año (aproximadamente 21% y 15% anual respectivamente según REM BCRA) puede observarse que a lo largo de un contrato de alquiler de dos años, la cuota del crédito aún actualizada por inflación resultaría casi todos los meses menor al costo del valor locativo.

Así, la posibilidad de recurrir a un crédito para comprar la vivienda en lugar de alquilar resulta hoy realmente una opción posible que desde hace 17 años estaba fuera del alcance de la mayoría de los argentinos.

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