Qué sucederá en el sector inmobiliario en 2018

Cuáles son las perspectivas de los principales jugadores del sector de cara al año que viene y qué piden para que haya más crecimiento. Dónde creen que estará el foco del Gobierno y los bancos.

Las expectativas y el optimismo suelen ser dos características de los emprendedores y los empresarios argentinos. Y, mucho más, cuando está por comenzar un nuevo año en el que no habrá elecciones ni legislativas ni presidenciales. En este contexto, Mercado Libre Inmuebles consultó con 12 protagonistas del sector sobre las perspectivas para 2018 teniendo en cuenta lo que harán el Gobierno, los bancos y los clientes. Además, los principales pedidos para que la industria del real estate y la actividad de la construcción entren definitivamente en una etapa de expansión y crecimiento sostenido.

Antonio Pécora, de MPC Desarrollos Inmobiliarios: “Creemos que 2018 será el año de los nuevos desarrollos. Con algunas medidas de estímulo que se vislumbran (como los créditos puente), sumado a un acomodamiento del tipo de cambio y control en baja de la inflación, los proyectos al pozo resurgirán con fuerza, sobre todo aquellos destinados a la clase media. Además la oferta de unidades usadas, que en 2017 fueron las estrellas, disminuirán, por lo que el precio irá en aumento y serán menos competitivas frente a las unidades a estrenar. En este contexto, el foco del Gobierno creo que seguirá puesto en la primera vivienda y en la clase media, pero no van a descuidar nuevas medidas para estimular los otros segmentos del sector ya que son conscientes de la importancia que representa este mercado para el crecimiento económico del país. Las desarrolladoras tenemos el desafío de adaptarnos a lo que viene, que no es más ni menos que un mercado realista, con los pies en la tierra, con un público usuario que busca viviendas de calidad en zonas en crecimiento y con un ticket accesible”.

Alberto Fernández Prieto, Presidente de Fernández Prieto & Asoc.: “Vemos un mercado pujante, en alza consolidándose con inversiones privadas y planes de financiación a mediano y largo plazo por parte de las entidades financieras. Nuestra expectativa para 2018 es muy importante dado que las reformas impositivas y la aparición del crédito para la construcción son un factor determinante. Estoy convencido que contribuiría con el sector la eliminación de impuestos distorsivos como el de Ingresos Brutos o el impuesto al cheque. Es muy importante también el saneamiento que se está empezando a realizar en el sector gremial. Nos parece muy importante el accionar del Gobierno Nacional en lo que hace al control de los gremios (UOCRA) desbandados y también las acciones para terminar con la industria del juicio que causa muchas dificultades al normal desarrollo de nuestras actividades”.

Felix Brie, Director de Diaz Mayer & Brie Propiedades. “Las expectativas son muy buenas. Es fundamental poder continuar mejorando la propuesta crediticia que permita el acceso a unidades nuevas y el impulso a la construcción de proyectos para continuar abasteciendo a la demanda. Una vez que se genere la colocación de las unidades que hoy no se están pudiendo comprar porque no son aptos para escriturar genera una rueda y renovación de stock. Esto hará que muchas propiedades que estaban en alquiler se vuelquen a la venta. La demanda aún insatisfecha de a poco pasará de comprar departamentos más chicos para luego avanzar a los más grandes. El foco debería estar puesto en adaptar los créditos a la economía actual y volver a la situación en donde el banco apalanca al desarrollador para que pueda construir viviendas, el comprador adquiere la unidad con un primer porcentaje muy bajo y el saldo se lo financia el banco en cómodas cuotas”.

Gonzalo Monarca, Presidente de Grupo Monarca: “Consideramos que para 2018 el Real Estate estará en auge y con importantes cambios, tenemos en desarrollo diversos emprendimientos y más proyectos por lanzar porque continuamos estudiando la coyuntura de inversión, desarrollando nuevos proyectos en CABA para la clase media de la mano de un nuevo crédito hipotecario. Respecto de qué harán el Gobierno y los bancos privados, creo que el financiamiento es muy importante para el desarrollo inmobiliario. El Estado juega un rol fundamental, por su papel para facilitar y acelerar el tema impositivo y en cuanto a las aprobaciones y escrituras al momento de desarrollar nuevos proyectos. También es importante el tratado de la ley de mercado de capitales, no solo para el financiamiento sino para la llegada de fondos de inversión internacionales que tienen una actividad importante en la región y que desde principios de año están definiendo desembarcar en el país no solo para la compra activa de tierra sino para ingresar tanto en el segmento residencial como el corporativo”.

Hernán Nucifora, Director de Global Investments y Nucifora Propiedades. “Somos optimistas. Están dadas todas las condiciones para que el mercado inmobiliario crezca exponencialmente en los próximos años. A corto plazo, destacamos que es muy importante que el sector financiero esté tomando un rol protagónico acompañando activamente al sector para lograr su reactivación y crear nuevamente el mercado de la clase media. Los desarrolladores, históricamente son individuos con visión emprendedora y por tal motivo, son los primeros en presionar a las entidades para sacarlas de su zona de confort e invitarlas a generar nuevas oportunidades. Por tal motivo y por el contexto actual socio/político llegó el momento de que los bancos los apuntalen económicamente para que se inyecte en el mercado una cantidad de producto que permita al consumidor final sentirse escuchado. Con financiación bancaria, una modificación en la carga impositiva y un planeamiento conjunto entre los desarrolladores y el estado, estaríamos camino a un nuevo boom inmobiliario. Hoy se trabaja para el consumidor final, por lo que hay que entregarles buena logística y facilidad de acceso, bajas barreras de entrada y financiación a más de una década y para esto último el rol de los bancos es fundamental”.

Gastón Mazzei, Gerente General de Mazzei Propiedades. “En lo inherente al año 2018, estamos muy esperanzados de que podamos tener un sector más afianzado. Venimos de varios años consecutivos en los que el mercado inmobiliario no logra crecer sostenidamente y esto se nota. Es marcada la necesidad habitacional que hay en el país, pero aún siguen siendo elevados los costos de financiación, así como también los aumentos en el sector de la construcción. Tenemos muchas propuestas de desarrollos nuevos que esperamos concretar a lo largo del año. Empezamos a vislumbrar una apuesta por parte de los privados y un crecimiento en el mercado. Confiamos en que 2018 será mucho mejor y el comienzo de un crecimiento paulatino pero permanente. Esperamos que haya una mayor amplitud en la oferta de créditos hipotecarios que abarquen proyectos de pozo y unidades nuevas. Esto permitirá formar un círculo que abastecerá a un mercado que aún no está satisfecho y renovar stock con la construcción de nuestros emprendimientos adaptados a las necesidades del comprador. También creemos que se deberían promover propuestas a medida de cada cliente. En este sentido, consideramos que es importante que se ponga foco en el aumento de los costos de materiales para la construcción que son los que determinará parte de la dinámica del sector y sus valores. La previsibilidad de los costos permite una mayor confianza por parte de los empresarios e inversores que apuestan al mercado. Y, como mencionamos antes, la ampliación del crédito hipotecario con posibilidades de comprar unidades desde pozo y sin escriturar y diversos sistemas de tasas de financiación, serán un punto clave. Por último, y no menor, es importante sostener la inversión en obras públicas que incentiven también a los privados a desarrollar proyectos de gran escala y categoría con posibilidad de descentralizarse del núcleo de la ciudad, pero al mismo tiempo que tengan buenos accesos y la factibilidad de servicios para los que eligen estar allí y trasladarse todos los días por cuestiones laborales”.

Ignacio O’Keefe, Director de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana: “Estimamos que en 2018 el mercado del usado seguirá muy activo. Si bien las oportunidades de compra van a ser menores, la necesidad de primera vivienda sigue siendo importante. El mercado del desarrollo verá un incremento en su actividad apalancado en dos aspectos: el dinero inyectado al mercado por las compras vía crédito, y el aumento del precio de los usados que volverá a poner en competencia a los desarrollos al pozo, que hasta el momento venían en desventaja por los altos costos de reposición. La realidad es que el mercado inmobiliario y la construcción son uno de los grandes generadores de crecimiento del país, por lo que el Gobierno seguirá dando beneficios en pos de su avance. La clase media sigue sin tener alternativas, por lo que estimamos se darán acciones en este sentido. Las desarrolladoras deberán, una vez más, adaptar sus productos al mercado, buscando generar productos de bajo ticket”.

Santiago Tarasido, CEO de CRIBA: “Nuestro país en general y la industria de la construcción en particular están atravesando un proceso de cambio, el cual ya es visible. En un escenario de crecimiento sostenido creemos que es momento de mejorar procesos constructivos e innovar aprovechando las nuevas tecnologías, para que entre todos (Estado, empresas y trabajadores) logremos fomentar la eficiencia, la sustentabilidad, y la productividad del sector y del país. En este sentido, esperamos un corto y mediano plazo con fuerte actividad tanto en el ámbito público como en el privado. Para esto, resulta necesario para la actividad una revisión profunda del régimen impositivo que incentive la actividad y valore a las empresas que generan puestos de trabajo e inversión en el país. De esta manera, compensar con mayor volumen de actividad los posibles incentivos generados para no afectar la recaudación y al mismo tiempo atacar el déficit fiscal que sigue siendo muy elevado. Un caso para imitar es el incentivo a los nuevos desarrollos inmobiliarios en Uruguay que en poco tiempo ya ha generado el lanzamiento de grandes proyectos”.

Hernán Siwacki, Socio Gerente de Capital Brokers Propiedades: “En 2018 continuará el aumento de precios de los usados empujado por los créditos hipotecarios y con las nuevas líneas que se esperan para desarrollistas sin dudas se dinamizarán los desarrollos. Hay que ver cómo se implementan las medidas. Por este motivo creo que el foco del Gobierno estará en los créditos, sin dudas. Primero destinados al segmento bajo y medio, y después esperemos que al desarrollador y al constructor. Hoy existen muchas inmobiliarias que con la nueva ley de alquileres quedaron golpeadas en sus honorarios. Considero que se trasladó injustamente toda la comisión al propietario por lo que sería bueno revisar este tema y hacerlo más parejo para que ambas partes paguen la comisión. Creo que el año que viene es necesario que se aceiten internamente los tiempos de los bancos para que las operaciones sean más rápidas. Hoy las demoras están generando muchos contratiempos y problemas en las operaciones ya que los propietarios no quieren esperar en forma incierta si venden o no, y cuándo lo hacen”.

Diego Torrea, Gerente Comercial de Altos de Tinogasta: “Avizoramos un año muy activo, con mucho capital circulando en la búsqueda de distintas alternativas de inversión, entre ellas una que está en auge que es el real estate productivo. Considero que el foco del Gobierno estará en la circulación de los títulos y letras hipotecarias que se emiten como consecuencia de los créditos destinados a vivienda, generarán en los bancos una disponibilidad de capital que permitirá movilizar no solo los créditos destinados a primera vivienda, sino también los de destinos múltiples. La Ley de fomento al capital emprendedor seguramente destinará gran parte de ese disponible hacia nuevos desarrollos, y desarrollos existentes que requieran de impulso de capital”.

Bruno Martino, Director Ejecutivo de COMA SA. “Las expectativas son positivas. El 2017 termina con un mercado inmobiliario activo y mostrando signos de vitalidad y recuperación en todos sus subproductos. Las exenciones de ingresos brutos tanto en Provincia de Buenos Aires como en Capital Federal fueron muy auspiciosas y lograron que comiencen a bajar las tasas de préstamos hipotecarios y los valores de las cuotas. Lo cierto es que hay una resurrección del usuario final y esto generó un incremento en la demanda de unidades de 2 y 3 ambientes, lo que provocará que en los próximos productos que se lancen al mercado, los desarrolladores dejemos de poner el foco en el inversor y volvamos a construir departamentos más grandes. En este contexto es esencial para el mercado continuar perfeccionando el financiamiento otorgado por los bancos, lo cual permite el acceso a unidades nuevas e impulsa la construcción de nuevos proyectos para satisfacer la demanda”.

Gustavo Menayed, CEO de Grupo Portland. “Somos optimistas y creemos que estamos ante una nueva ola de crecimiento que se va a consolidar durante 2018, donde el mercado para la clase media y el mercado premium verán avances, con un crecimiento paulatino, serio y sostenido. Lo importantes es aunar esfuerzos y trabajar en sintonía para que los distintos eslabones de la cadena operen en sinergia. Desde la mirada del desarrollador, el costo de la tierra es uno de los factores determinantes a la hora de emprender nuevos proyectos que solventen el déficit habitacional del país. Sabemos que el mercado tiene potencial para producir 200.000 viviendas por año, pero los costos de la construcción y los valores por metro cuadrado son una de las principales barreras de entrada al negocio. Aún así es importante hacer hincapié en que la situación mejoró. Los desarrolladores estamos buscando terrenos. Es muy importante también que los bancos continúen entregando créditos a usuarios finales, pero también es fundamental solventar la asignatura pendiente con los desarrolladores, quienes vamos a poder ampliar la oferta y atender las demandas del sector. Hoy se reactiva el mercado bajo un nuevo formato, en donde el usuario final de clase media juega un rol más preponderante, mientras que el inversor acompaña en la etapa de armado del negocio. Hay que trabajar junto al estado en una modificación de la carga impositiva de la obra. Minimizar el riesgo, generar nuevas oportunidades y sacar a las entidades financieras de la zona de confort es lo que motiva a los desarrolladores a buscar nuevas alternativas e instrumentos de financiación en un contexto socio-político que lo amerita. Por eso, los desarrolladores salimos a la caza de financiamiento y una de las alternativas válidas que asoman en el corto plazo es trabajar la generación de fideicomisos financieros para apalancar las obras. De esta forma, el mercado de capitales es importante no solo para el financiamiento sino para la llegada de fondos de inversión internacionales”.

Lo que necesita el sector para crecer según los expertos.

 Antonio Pécora, de MPC Desarrollos Inmobiliarios:

  1. Ampliación de las líneas de crédito tanto para usuarios finales como para desarrollos al pozo.
  2. Reducción de impuesto y agilización de trámites y aprobaciones.
  3. Ajustar el tipo de cambio.

Hernán Siwacki, Socio Gerente de Capital Brokers Propiedades:

  1. Continuar con medidas que generen tranquilidad en el mercado.
  2. Bajar la inflación.
  3. Ajustar el cambio.

Ignacio O’Keefe, Director de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana:

  1. Ampliación del crédito para clase media y autónomos, y creación de líneas de crédito para desarrolladores.
  2. Control de la inflación.
  3. Tipo de cambio mas competitivo.

Diego Torrea, Gerente Comercial de Altos de Tinogasta:

  1.    Acomodamiento del valor del dólar.
  2.    Certidumbre tributaria y baja de impuestos.
  3.    Simplificación de las aprobaciones y tramitaciones.

Alberto Fernández Prieto, Presidente de Fernández Prieto & Asoc.:

  1.    Eliminación de impuestos distorcivos: Ingresos Brutos e Impuesto al cheque.
  2.    Control de gremios.
  3.    Avanzar con el fin de la industria del juicio.

Santiago Tarasido, CEO de CRIBA

  1.    Revisión del régimen impositivo.
  2.    Atacar el déficit fiscal.
  3.    Incentivo a los nuevos desarrollos.

Hernán Nucifora, Director de Global Investments y Nucifora Propiedades

  1.    Financiación bancaria.
  2.    Modificación de la carga tributaria.
  3.    Planeamiento conjunto entre desarrolladores y estado.

 Gustavo Menayed, CEO de Grupo Portland

  1.    Modificación de la carga tributaria.
  2.    Generar nuevas oportunidades para todos.
  3.    Más financiación.

Gastón Mazzei, Gerente General de Mazzei Propiedades

  1.    Previsibilidad en los costos de construcción.
  2.    Ampliación del crédito hipotecario.
  3.    Sostener la inversión en obra pública.

Felix Brie, Director de Diaz Mayer & Brie Propiedades.

  1.    Previsibilidad en la economía.
  2.    Estabilidad de precios.
  3.    Los créditos hipotecarios.
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