Qué tener en cuenta para realizar inversiones inmobiliarias

Cuáles son los aspectos que hay que tener en cuenta cuando se compra un inmueble con el objetivo de alquilarlo y obtener una renta. Tips claves.

A la hora de pensar en realizar inversiones inmobiliarias, los aspectos que impactarán en esta decisión son totalmente diferentes a los que hay que tomar en cuenta cuando el objetivo es comprar una propiedad en la que se vivirá.

Realizar inversiones en Argentina no es sencillo, pero se puede. Históricamente las inversiones inmobiliarias son las que más tranquilidad y seguridad generan en los argentinos. “No hay nada como invertir en ladrillos”, es una frase común en nuestro país porque, pase lo que pase, el ladrillo siempre queda.

Ver: Emprendimientos inmobiliarios en Mercado Libre.

Cómo calcular la renta para inversiones inmobiliarias

El primer punto importante que hay que tener en claro al hacer una inversión es saber cuál es la renta esperable que se recibirá. Esto mismo hay que hacerlo cuando se hacen inversiones inmobiliarias.

De acuerdo al estudio de marzo de Mercado Libre Inmuebles, un departamento de 50m2 tiene un valor promedio, en la Ciudad de Buenos Aires, de u$s 130.450. Por su parte, un alquiler promedio de este metraje está en $ 10.500, es decir poco más de u$s 500 (tomando el tipo de cambio promedio de ese mes a $ 20,90) por mes. En términos anuales, la renta que se obtendría es de u$s 6.000.

Entonces, al dividir los u$s 6.000 por año que se reciben por el alquiler dividido la inversión total de u$s 130.450, la rentabilidad de una inversión inmobiliaria en Capital Federal ronda los 4,6% en dólares.

Fórmula para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria: Renta anual / inversión x 100%.

Por supuesto que este número puede ser mayor o menor de acuerdo al valor de compra de la propiedad como también al precio que se alquile.

Además de la renta anual por los ingresos del alquiler, los inversores deben saber que los precios de las propiedades –más aún en las grandes ciudades- está en constante alza, por lo que en caso de que el día de mañana se venda ese inmueble, también se obtendría una importante ganancia. Como referencia, entre marzo de 2017 y el mismo mes de este año, los precios de los inmuebles aumentaron un 15% en dólares. (Ver nota).

Tips a tener en cuenta al hacer inversiones inmobiliarias

1 – Estado del inmueble. Cuando el objetivo de la inversión inmobiliaria es alquilar la propiedad, es muy importante conocer, con el mayor detalle posible, el estado del mismo. Antes de realizar la compra es clave saber si será necesario hacer algún tipo de arreglo o no, cuál sería el costo de ese potencial arreglo y el tiempo que llevaría. En el caso de que la inversión sea de un departamento en un edificio, además de conocer el estado puertas adentro, es recomendable analizar la condición general del inmueble y, mirando las expensas, se puede saber si se está haciendo algún tipo de arreglo “estructural”.

2 – El tipo de alquiler. Muchas inversiones inmobiliarias hoy se hacen con el objetivo de alquilarlas pero de manera temporal, porque la rentabilidad puede ser bastante mayor. Esta decisión es recomendable tomarla antes de comenzar a buscar qué propiedad se comprará. Además, en términos generales, cuando se trata de un alquiler temporario, éstos suelen estar equipados, por lo que hay que contemplar, dentro de la inversión inicial, el costo que tendrá este equipamiento. La calidad de lo que se ponga dentro de la casa también tendrá un relación directa con el precio del alquiler final.

3 – Zona actual o futura. La ubicación es, sin dudas, uno de los aspectos más importantes en la compra de un inmueble. Para elegir la zona donde se adquirirá la propiedad es clave responder estas preguntas: ¿qué servicios públicos llegan?, ¿Qué servicios de transporte hay cerca?, ¿en 10 años esta zona tiene potencial de crecimiento o ya está en su máximo?. Y, además es bueno saber si tu idea es vender la propiedad en el corto, mediano o largo plazo, ya que si no pensás en hacerlo en poco tiempo siempre hay oportunidades en zonas o barrios que todavía no han explotado, lo que te permitiría comprar más barato y vender, el día de mañana, a un valor mucho mayor.

4 – Costo del inmueble. Como dueño del inmueble es aconsejable saber cuál es el costo mensual que tendrá la propiedad para vos o para tu inquilino. El valor de las expensas en los departamentos puede ser muy alto –sobre todo aquellos que tienen amenidades, encargado y seguridad- y esto repercutirá en el precio del alquiler. También hay que considerar los impuestos provinciales y/o municipales, como por ejemplo el ABL en Capital Federal, que también encarecerán el valor de la propiedad o repercutirán en tu renta final.

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