¿Cambiará necesariamente el uso de los espacios urbanos?

1 de julio de 2020

Por estos días nos aplicamos aquella tan conocida primera frase de la novela Ana Karenina de Tolstoi: “Todas las familias felices se parecen unas a otras, pero cada familia infeliz lo es a su manera”. La industria inmobiliaria vive a su manera el impacto de la actual crisis, la cual ha forzado un distanciamiento, que no nos hubiésemos imaginado hace algunos meses, y que toca la esencia de la industria: la producción, renta y operación de espacios físicos. Gran parte de las oficinas está hoy sin uso y muchos locales comerciales cerrados. La estricta y amplia cuarentena ha obligado además a paralizar muchas construcciones y dificulta la comercialización de espacios.

Nuestra angustia se ve incrementada adicionalmente por la incertidumbre acerca de cómo cambiará (o no) el uso de los espacios en los próximos años. Cualquier pronóstico se hace difícil en estos días y mi impresión es que, una vez superada la crisis y aun cuando esto pueda demorarse un poco, volveremos a usar espacios de oficinas, volveremos a las tiendas físicas, a los hoteles, etc. ¿Por qué? Así como en estas semanas hemos conocido las virtudes del trabajo a distancia y del comercio electrónico, también hemos experimentado sus límites. Nuestra demanda por proximidad física no desaparecerá. Menciono un argumento adicional que puede dar soporte a esta mirada.

Los estudios realizados por Daniel Kahneman (y otros) acerca de cómo pensamos, muestran que existen importantes “sesgos cognitivos”, fallas sistemáticas y predecibles a la hora de evaluar ciertas situaciones. Uno de ellos es el sesgo de eventos recientes, que nos lleva a sobre- o subestimar la probabilidad de eventos poco frecuentes cuando hemos tenido una experiencia reciente de uno de ellos. Cualquier análisis que hagamos acerca del uso de espacios físicos en los próximos meses, estará fuertemente teñido por el evento de la actual pandemia, cuando a todas luces se trata de algo infrecuente.

Vale la pena por tanto reflexionar acerca de qué factores motivan ciertas decisiones y las restricciones que los tomadores de decisión enfrentan y no considerar solo la idea de que la actual crisis cambiará todo, idea que muy probablemente hemos escuchado con frecuencia en las últimas semanas.

Pensemos en la vivienda. ¿Cambiarán las preferencias de uso? Por un lado, podemos pensar que un segmento del mercado pueda teletrabajar y tenga interés en viviendas más espaciosas. Esto dependerá del ingreso disponible y cuanto espacio éste sea capaz de pagar. ¿Podría ocurrir que se prefieran viviendas más lejanas, menos cercanas a los centros urbanos y poder así comprar más espacio, aunque más lejos? ¿Cambiarán las preferencias por ubicación? Éstas dependen de qué cosas se privilegian en torno a la vivienda, lo cual guarda relación con las tipologías de hogares. Hogares con niños, especialmente pequeños, privilegian la cercanía a establecimientos educacionales. Es algo que no cambiará. Para los hogares sin niños (que según la CASEN 2017 son el 60% de los hogares en Chile), los criterios son distintos y aquí aparecen factores como el acceso a servicios, comercio y entretención, a espacios deportivos, parques, movilidad, etc. Esta accesibilidad es la que ha movido a muchos a vivir en zonas urbanas más consolidadas. No es nada claro que aquí se vaya a producir un gran cambio a futuro.

Debemos por tanto tener cuidado que nuestra mirada pueda estar muy sesgada por los eventos recientes y volver a pensar cuáles son los motivos que mueven a los agentes económicos en sus decisiones respecto de los activos inmobiliarios. No siempre es un ejercicio fácil, pero puede ser una mejor guía para pensar hacia adelante.

Esta columna de opinión ha sido escrita por José Miguel Simian, director del Centro de Estudios Inmobiliarios ESE Business School, Universidad de los Andes.

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