Cómo funciona un contrato de arriendo con compromiso de compra

Conoce en qué consiste y cómo funciona un contrato de arriendo con compromiso de compra. Todos los detalles que necesitas saber antes de comprar una propiedad.

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Para las personas que están recién comenzando con su vida laboral profesional muchas veces es difícil alcanzar los requerimientos para optar a créditos hipotecarios para comprar una propiedad, por eso la mayoría opta por el arriendo de un departamento o una casa para resolver el problema habitacional.

Sin embargo las ventajas de la compra sobre el arriendo son mucho mayores, sobre todo porque al comprar se estará pagando por algo que eventualmente será de propiedad de uno. Por suerte, existe una figura de contrato que da la posibilidad de comenzar pagando el arriendo de un inmueble para luego comprarlo, deduciendo todo lo pagado del precio de la vivienda y todo en el mismo contrato.

Qué es un contrato de arriendo con compromiso de compra

Esta figura se conoce con el nombre de “contrato de arriendo con compromiso de compra” o Leasing habitacional, el cual permite arrendar una vivienda por un periodo de tiempo que puede fluctuar entre los 5 y 25 años. Transcurrido este periodo, que es pactado previamente entre las dos partes, el arrendatario pasa a ser propietario del inmueble, y a pagar un poco más de mensualidad, pero ya no estaría pagando un arriendo, sino un dividendo.

Como algunas de las figuras y productos bancarios suelen ser un poco áridos, y entender cómo funciona un contrato de arrendamiento con compromiso de compra también puede ser desafiante, acá te compartimos los puntos más importantes para que su comprensión sea lo más simple posible:

A quién está dirigido

Este tipo de contrato está dirigido principalmente a profesionales jóvenes y a personas que no tienen demasiada capacidad de ahorro en el momento de embarcarse en el proyecto, pero que se espera que se incremente con el tiempo, ya que el valor de la cuota mensual sube al terminar el periodo de arriendo y al comenzar a pagar el resto del valor del inmueble.

En principio no existen demasiados requisitos ni límite de precios para utilizar este tipo de instrumento, pero siempre importante comprender cómo funciona un contrato de arriendo con compromiso de compra en conjunto con otros productos como por ejemplo el subsidio habitacional, ya que se pueden utilizar de manera complementaria, aunque no se recomienda para propiedades cuyo valor supere las 1.500 UF.

Hay otro tipo de restricción que tiene que ver con la ubicación de la propiedad, ya que sirve para personas que deseen comprar propiedades nuevas o usadas que se encuentren dentro de las áreas urbanas, puesto que no considera terrenos o casas rurales.

Cómo hacer un contrato de arriendo con compromiso de compra

A la hora de firmar un contrato siempre es bueno ser cuidadosos y tratar de prever todas las situaciones que se puedan dar en el futuro, para así evitar posibles conflictos entre las partes. Por esto es importante dejar todas las cláusulas bien estipuladas y claras en el contrato para que no haya incertidumbres acerca de cómo funciona un contrato de arriendo con compromiso de compra.

Algunas materias que podrían causar conflictos en el futuro son, en primer lugar, cuál de las partes correrá con los gastos administrativos que puedan surgir, como pagos en notarías, y posibles trámites necesarios a la hora de firmar contratos y hacer los traspasos de las propiedades, también deberá quedar convenido quién deberá correr con los gastos de posibles arreglos en el inmueble, este punto puede ser problemático pues deberán tenerse en cuenta el origen y la fecha de los daños, entre otras cosas.

Ventajas y desventajas de un contrato de arriendo con compromiso de compra

Si queremos dominar la técnica de cómo hacer un contrato de arriendo con compromiso de compra, debemos conocer todas sus posibles ventajas y desventajas. La primera ventaja que se puede identificar es la de empezar pagando el arriendo de un inmueble que, con el paso de los años va a ser propio.

Existe otro beneficio que no siempre se explica en las instrucciones de cómo hacer un contrato de arriendo con compromiso de compra y se trata del ahorro de ciertos impuestos como el IVA, por eso es importante cuál es la naturaleza legal y qué es un contrato de arriendo con compromiso de compra.

Según la página del Servicio de Impuestos Internos, la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios estipula que los contratos de arriendo con promesa de compraventa no cumplen con los requisitos para ser gravados con dicho impuesto. Algo diferente ocurre con los contratos de arriendo con opción de compra, en este caso el arrendatario tiene la opción de desistir de la compra, esto sí se grava con impuesto, sin embargo cuando el arrendatario firma y adquiere el compromiso de comprar, se elimina el requisito previo indicado en el Artículo 8, inciso I de la Ley antes mencionada.

Por otro lado, es más fácil realizar prepagos bajo esta modalidad y así ir disminuyendo la deuda con el tiempo. Se dice que esta opción es recomendada para personas jóvenes que al principio no tienen mucha capacidad de ahorro o adquisitiva, pero cuyos sueldos irán aumentando con los años.

Al mismo tiempo, los requisitos para optar a este tipo de contrato son menores de los pedidos por los bancos para los créditos hipotecarios, específicamente con el monto o pie inicial. Mediante la modalidad de contrato de arriendo previo a la compra, sí se requiere una cuenta de ahorro para este fin, pero el monto es menor puesto que se puede fraccionar en los meses que se pagarán de arriendo durante los años pactados previo a la compra.

Pero también, como todo en la vida, tiene algunas desventajas. La primera es que el inmueble no pasará a nombre del arrendatario sino hasta pagar la última mensualidad de la compraventa, por el contrario, en el caso del crédito hipotecario, el propietario adquiere el título del inmueble inmediatamente firmada la compra.

Otra de las desventajas, y por esto es importante saber cómo funciona un contrato de arriendo con compromiso de compra, es que las tasas de interés suelen ser más altas que las tasas de un crédito hipotecario. Según el sitio Portal Inmobiliario, un dividendo promedio con un crédito hipotecario puede ser de 15 UF, mientras que el mismo podría llegar a 18 UF con un contrato de arriendo con compromiso de compra.

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