Cómo terminar un contrato de arriendo

Ya sea como arrendador o arrendatario, en ocasiones es necesario saber cómo dar termino a un contrato de arriendo. Aprende acá cómo hacerlo.

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El artículo 1438 del Código Civil de Chile, define el contrato como “un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”. En el caso de los arriendos, el documento debe contener cláusulas relativas al valor de la renta, la forma de reajuste, el inventario de los bienes que componen la propiedad, el uso que se le dará y la fecha de término, además de otras condiciones que los firmantes consideren necesarias.

El contrato puede terminar por cualquiera de las siguientes razones:

  • Por cumplimiento de la fecha pactada para su terminación.
  • Por las causas establecidas en el contrato  y por aquellas definidas en el Código Civil y la Ley de Arriendo. Por ejemplo, uso del inmueble para fines distintos al arrendado (art. 1938), no conservar el bien en óptimas condiciones (art. 1939), el atraso en el pago de la renta (art. 10 de la Ley de Arriendo), etc.
  • El número 3 del artículo 1950 del código civil, establece que el contrato también expirará cuando se presente  “la extinción del derecho del arrendador”, es decir que se mantendrá vigente solo mientras quien arrienda mantenga el dominio sobre el bien.

Tanto el arrendador como el arrendatario también pueden dar por finalizado el pacto de arrendamiento cuando no se presenten estas causales, por supuesto asumiendo la indemnización por los perjuicios causados por incumplimiento establecidos en el mismo documento.

Pero ¿cómo terminar un contrato de arriendo, independientemente de las motivaciones de tal acto?

Cómo dar término a un contrato de arriendo por incumplimiento de cláusulas 

Cuando el arrendatario no cumple con sus obligaciones, como pagar inoportunamente el arriendo o darle un uso no adecuado al bien, es necesario iniciar acción judicial ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común, para dar terminación al contrato, solicitar restitución de la propiedad por expiración del tiempo pactado y desalojo del ocupante.

Cómo poner término a contrato de arriendo a plazo indeterminado o por meses

Cuando el contrato es indefinido o por meses, el procedimiento para la terminación es de lo más sencillo. Basta con realizar el debido desahucio, entendido como el acto mediante el cual uno de los contratantes del arriendo le informa al otro, mediante una notificación personal hecha por un notario, su intención de dar fin a la relación contractual.

De acuerdo con el inciso primero del artículo 3 de la Ley de Arriendo, en este tipo de contratos el “desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario”.

La misma ley establece dos meses como plazo para la restitución del inmueble más un mes por cada año de ocupación. Por ejemplo, si el arrendatario tenía el bien arrendado desde dos años atrás contaría con 4 meses para desalojar. En todo caso, este plazo nunca puede exceder los seis meses.

Cómo dar termino a un contrato de arriendo a plazo fijo de manera anticipada

El artículo 4 de la Ley de Arriendo establece que para los contratos a plazo fijo que no exceden de un año, el arrendador debe solicitar la restitución del inmueble mediante demanda judicial, y el arrendatario contará con dos meses para restituirlo a partir de la notificación.

Cabe señalar que el inciso 2 del mismo artículo señala que el arrendatario puede dar por terminado el contrato antes de su expiración, pagando las rentas que hicieren falta para tal evento. Es decir que si finiquita la relación contractual faltándole un mes de plazo, tendrá que pagarlo ya sea si decida quedarse o marcharse durante ese mes.

Cómo terminar un contrato de arriendo cuando se cumple el plazo estipulado en el documento 

En los casos del contrato de arrendamiento a plazo fijo, el pacto se extingue por el solo cumplimiento de la fecha indicada para su finalización, que da origen a la denominada “acción de restitución por expiración del plazo”.

En consecuencia, el arrendatario tiene la obligación de entregar el bien al arrendador y estar al día en el pago del alquiler y las cuentas de servicios básicos. Si no restituye la propiedad, el arrendador no tiene más opción que acudir ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común para solicitar la terminación del contrato, restitución del bien y desalojo judicial del ocupante ilegítimo.

Por supuesto, mientras este trámite se surte el arrendatario debe pagar renta, gastos comunes y servicios básicos hasta el momento en que se restituya el inmueble. En los juicios por impago de alquiler, la Ley de Arriendo permite al arrendador informar a las empresas de servicios públicos para que el demandado sea responsable de esas obligaciones.

Cabe señalar que, en caso de que el contrato cuente con una cláusula de renovación automática, que opere salvo aviso de término del pacto, es necesario informar anticipadamente (según lo establezca el contrato) mediante una carta certificada.

Cómo hacer una carta de término de contrato de arriendo

Ahora que está claro cómo terminar pactos de arrendamiento en todas sus variantes, vale la pena indicar cómo hacer una carta de término de contrato de arriendo. De cualquier forma, de haber una corredora de propiedades de por medio, ellos podrían hacerse cargo de este tópico.

Existen múltiples formatos y todos son válidos, lo importante es que contenga la siguiente información:

  • Identificación plena del arrendador, del arrendatario y de la propiedad.
  • Identificación plena del notario público que atiende la demanda.
  • Antecedentes del contrato de arrendamiento, es decir, fecha en que se suscribió, ante qué notaria, por qué propiedad, etc.
  • Un párrafo claro estipulando la intención de terminar el contrato, aludiendo las razones de la decisión y citando la norma y cláusulas que le permiten hacerlo.
  • Firma de quien termina el contrato.

Para concluir, cabe señalar que la ley sobre arriendo solo rige para bienes raíces urbanos. No cobija a:

  • Los predios superiores a una hectárea usados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales.
  • Inmuebles fiscales.
  • Viviendas que se arriendan en leasing.
  • Viviendas alquiladas amobladas por temporadas no superiores a tres meses.
  • Hoteles.
  • Estacionamientos.

Como puedes ver, al final las condiciones de término se pueden analizar desde dos grandes aristas, lo que contempla la ley por una parte y cómo se hizo el contrato de arriendo por otra, dependiendo de lo que se determine en sus cláusulas.

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