Qué hay que tener en cuenta en la promesa de compraventa

Una promesa de compraventa bien redactada y que contenga todos los puntos claves en una negociación de vivienda, es prenda de garantía para comprador y vendedor.

La promesa de compraventa es un documento legal mediante el cual las partes -comprador y vendedor- se obligan a celebrar un contrato o a efectuar una transacción especifica en cierto plazo o en el evento de ciertas condiciones.

Se halla plenamente regulada en al art. 1554 del Código Civil de la República de Chile. Sin embargo, no son pocas las personas que, al tranzar bienes raíces, han tenido diferentes dolores de cabeza y pérdidas de dinero por una mala gestión de este este documento. Por eso, para vender o adquirir una vivienda de forma rápida y sin complicaciones, es recomendable tener en cuenta los siguientes puntos:

1. Redacción clara y precisa

La promesa de compraventa es un documento técnico-legal, pero no hay ninguna razón para que esté redactada de manera ininteligible. Tanto el comprador como el vendedor deben ser capaces de entender lo dispuesto en cada uno de sus puntos; por lo que es recomendable usar un lenguaje digerible y concreto.

2. Definir con precisión las obligaciones de cada parte

El documento debe especificar la forma en que el vendedor pagará el precio, ya sea en UF o en pesos, y cómo se financiará (recursos propios, crédito hipotecario, etc.).

En lo que respecta al vendedor, debe determinar cuándo debe entregar materialmente el inmueble y las condiciones en que lo hará. Asimismo, la promesa tiene que hacer alusión a la obligación que este tienen de proveer los antecedentes y títulos de la propiedad raíz al abogado o entidad financiera banco que asesora al comprador.

3. Individualización de la propiedad

La propiedad debe estar plenamente identificada, y las condiciones en que se entregará tienen que ser reseñadas claramente. De esa manera el comprador asegura la entrega del producto que se comprometió a comprar.

4. Los gastos de la operación deben especificarse en la promesa de compraventa

Un dolor de cabeza común en este tipo de transacciones se da al definir quién pagará los gastos de la transacción, como obtención de títulos, derechos notariales y registro en el Conservador de Bienes Raíces.

Usualmente, los primeros le corresponden al vendedor, los segundos los asumen ambas partes, y de los últimos se hace cargo el comprador. Sin embargo, para evitar confusiones deben especificarse en la promesa de compraventa.

5. Los plazos deben ser a término razonable

Cuando el comprador paga la propiedad con recursos propios, 30 días son suficientes para que la operación llegue al punto de firma y revisión de los antecedentes de la propiedad. Si el financiamiento corresponde a un crédito bancario, un plazo de 45 a 60 días es más que razonable para este fin.

En todo caso, el documento debe especificar los plazos claramente, para evitar dilaciones en la operación, ya sea de parte del vendedor o del comprador. También debe considerar las prórrogas a que haya lugar y las condiciones en que pueden concederse.

6. Las contribuciones no se pueden obviar

El inmueble debe encontrarse al día con este impuesto al momento de suscribir la compraventa. Sin embargo, lo correcto es que el vendedor pague de este tributo la parte proporcional devengada hasta la fecha en que entregue efectivamente la propiedad. Al respecto, es importante tener presente que las contribuciones se pagan trimestralmente.

7. Las condiciones de compra también deben figurar en el documento

Usualmente, las promesas de compraventa solo hablan de un plazo determinado para celebrar el contrato. Grave error, pues es necesario incluir aquellas condiciones que resultan determinantes para que el comprador pueda cumplir con tal obligación, como:

  • Que los títulos y antecedentes municipales de propiedad de encuentren en regla.
  • Que la tasación del banco se encuentre dentro de un rango previamente establecido. Por ejemplo, si el comprador ofreció 200 millones de pesos por una propiedad que la entidad financiera tasa en 170 millones, seguramente esta no va a desembolsar el crédito porque el valor del inmueble no corresponde a la realidad y la hipoteca no sería prenda de garantía.

Es importante que las partes definan, en este mismo punto, los mecanismos de salida ante dichas eventualidades. Lo ideal es que resulten lo menos perjudiciales posible.

8. Es conveniente incluir multas graduales

Las partes deberían ir más allá del establecimiento de una multa del 10 o 20% por desistimiento o incumplimientos.

La compra y venta de propiedades representa una operación compleja en la que son normales los incumplimientos menores en los plazos de entrega o de firma. Estos, teniendo en cuenta el elevado monto de las multas son difíciles de penalizar, pese a que entorpecen el desarrollo de la transacción y, en ocasiones, causan serios perjuicios al afectado. Por eso resulta beneficioso establecer, además de las sanciones normales, unas de carácter gradual que faciliten su exigibilidad y compensen al cumplidor por las molestias provocadas. No tienen que ser muy altas, pero sí reparar el daño.

9. No olvidar la caución

Finalmente, cabe señalar que, según el art. 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, es obligatorio caucionar mediante una póliza de seguro o boleta de garantía bancaria, a favor del comprador, las promesas de compraventa de bienes raíces comercializados por personas naturales o empresas cuyo giro sea la actividad inmobiliaria. De lo contrario el notario no autorizará el contrato.

De esa manera la empresa constructora o inmobiliaria le garantiza al comprador la devolución del dinero pagado para la compra del inmueble, en caso de que el negocio no se finiquite y la promesa de compraventa no logre cumplirse.

Una vez se cumplen estos requisitos, las partes pueden proceder con toda confianza a autentificarlo ante notario público. Sin embargo, no está de más recurrir a la asesoría de un experto en derecho o de un corredor de propiedades con experiencia en el rubro. Son profesionales que conocen a fondo este tipo de negociaciones y pueden redactar promesas de compraventa justas. Es la mejor manera de caminar sobre seguro.

 

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