Todo lo que debes saber sobre los gastos comunes

El pago de los gastos comunes es una obligación que se sostiene en la ley. Acá te contamos acerca de sus motivos y detalles.

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Cada vez que una persona se adhiere a un régimen de copropiedad (como al comprar un departamento, una vivienda o una parcela asociados a este tipo de régimen), es entonces cuando se suscita el concepto de los gastos comunes como una obligación legal y no como un simple acuerdo de aprobación o consentimiento de los otros propietarios.

¿Qué son los gastos comunes ordinarios y extraordinarios?

Al respecto, lo primero es clasificar los distintos tipos de gastos comunes: ordinarios y extraordinarios.

  • Gastos comunes ordinarios: son todos aquellos asociados al funcionamiento  normal de una comunidad (edificios, condominios, etc.), tales como mantención, administración, conserjerías, uso y consumo de bienes y servicios comunes.
  • Gastos comunes extraordinarios: son todos aquellos gastos distintos de los ordinarios y en general se identifican como aquellos que van destinados a nuevas obras comunes.

Salvo que se llegue a un acuerdo contrario, los gastos comunes ordinarios son obligación de los arrendatarios, mientras que los gastos comunes extraordinarios son obligación de los copropietarios de cada vivienda.

¿Cuáles son las obligaciones de los copropietarios?

No son poco habituales las discusiones entre copropietarios en cuanto a la procedencia o no de ciertos cobros, amparándose algunos en pretextos como que los gastos deberían ser responsabilidad de propietarios anteriores, que ellos no aprobaron determinada obra en la asamblea de copropietarios (pese a su aprobación total), e incluso que ellos no hacen uso de ciertos bienes y servicios del condominio (como guardias, ascensores y portones de acceso).

Antes que todo, es fundamental saber que tanto los reglamentos de copropiedad correspondientes y los acuerdos adoptados en la asamblea de copropietarios (de acuerdo a las mayorías que exige la ley) obligan a los copropietarios a pagar por los gastos comunes en cuestión.

La ley N° 19.537 es la que regula la mayoría de estos aspectos:

  • Los copropietarios deben contribuir a los gastos comunes extraordinarios y ordinarios, en proporción al derecho que le correspondiere de los bienes de común dominio, a excepción de que en el reglamento de copropiedad se mencionen otras formas de contribución.
  • El propietario de una unidad está obligado a pagar por los gastos comunes de dicha unidad mientras esté en dominio de ella, pese a los devengados que pudieren haber existido antes de su adquisición. Esto, sin perjuicio del derecho que tienen los propietarios a exigir los pagos morosos de sus antecesores.
  • El copropietario jamás está eximido de pagar los gastos comunes asociados a los servicios o bienes de dominio común, aunque no haga uso de ellos, ni aunque la unidad correspondiente esté o se mantenga desocupada en cierto periodo de tiempo.
  • En el caso de los bienes y servicios que se destinen a servir únicamente al sector específico de un condominio, entonces en el reglamento de copropiedad se podrá dictar que los gastos comunes que correspondan a ese sector sean cargo solo de los copropietarios de las unidades en tal sector. Esto, sin perjuicio de que tales copropietarios deban seguir pagando por los gastos comunes generales a toda la comunidad.

¿Cuáles son los cobros y las sanciones asociados a los gastos comunes?

Los cobros y las sanciones de los gastos comunes también están regulados por la ley. Estos son los puntos más importantes que debes conocer:

  • El cobro de los gastos comunes lo realiza el administrador de la comunidad o condominio, de acuerdo con las leyes de copropiedad, al reglamento y a los acuerdos que se establezcan en las asambleas.
  • Los gastos comunes deben ser pagados por los copropietarios periódicamente y en los plazos establecidos por el reglamento. En casos de morosidad, devengará la deuda el interés máximo convencional para operaciones no reajustables, o si el reglamento de copropiedad lo señala, el inferior a este.
  • Cuando una unidad pertenezca a dos o más personas, ambas serán solidariamente responsables del pago total de los gastos comunes.
  • El administrador puede tener la autorización, por reglamento de copropiedad y con acuerdo del comité de administración, de suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico suministrado a las unidades cuyos dueños estén morosos en el pago de tres o más cuotas de los gastos comunes, sean continuas o discontinuas.
  • En el caso de que el condominio no disponga de sistemas propios para controlar la entrega del servicio (agua, electricidad, gas, etc.), el administrador podrá requerir por escrito y con previa autorización del comité de administración a que las empresas que suministren dicho servicio lo suspendan de forma inmediata, siempre que se cumpla la condición de morosidad del inciso anterior.
  • Para facilitar la demanda de cobro, en caso de juicio de cobro de gastos comunes la notificación que indique el requerimiento de pago al deudor será dejada personalmente en el domicilio registrado en la administración del condominio o, de no existir, en la unidad respectiva sobre la que se ha producido la demanda ejecutiva de cobro.

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